핵심 인사이트
2025년 들어 부동산 규제가 단계적으로 강화되고 있다. 6월 규제지역 최대 대출한도 6억원, 7월 스트레스DSR 3단계, 9월 LTV 50%→40%, 10월 서울/수도권 3중 규제까지 복합적으로 적용되어 구매력이 크게 제한되고 있다. 풍선효과를 우려해 서울 전체 및 수도권으로 규제 범위가 확대된 것이 특징이다.
방법론/지표
서울 아파트를 평균가격 기준 1~5분위 5개 집단으로 분류하여 분석
본문
2025년은 부동산 규제가 여러차례 시행된 해였음. © nearnights, 출처 OGQ 2. 2025년 6월, 규제지역(강남3구,용산구) 최대 대출한도가 LTV와 무관하게 6억원으로 낮아짐. 3. 2025년 7월, 스트레스DSR 3단계가 시행되어 대출한도가 15%정도 평균적으로 낮아짐. 4. 2025년 9월에는 규제지역 LTV를 50%에서 40%로 낮춰서, 강남3구와 용산구의 LTV가 40%가 됨. 5. 2025년 10월에는 서울 및 수도권 3중 규제(토허제+투기과열지구+조정대상지역)라는 가장 강한 규제가 시행됨. 6. 서울 핵심지역의 아파트 가격상승이 타깃이었는데, 풍선효과등을 우려해서 서울 및 수도권 넓은 지역이 규제에 포함 됨. © CoolPubilcDomains, 출처 OGQ 7. 서울 아파트는 평균가격에 따라서 5개 집단(1~5분위)으로 나눌수 있음. 8. 강남 3구의 경우 상위 20%에 속할 것이라, 34억원의 평균 매매가격이 나오는 5분위에 속할 것임. 9. 서울은 전체가 규제지역이라 LTV 40%를 적용받게 되는데, LTV보다는 주담대 최대한도가 중요함. 10. 25년 10월, 서울 전역과 경기 12곳의 주담대 한도가 15~25억원은 4억원, 25억원 초과주택은 2억원으로 줄어들게 된 것임. 11. 5분위 34억원짜리 아파트는 대출 2억원에 자기돈 32억원으로 사야하게 된 것임. 12. 대출없이 자기 돈 32억원을 동원할 수 있는 한국인들이 많은지 한번 찾아 봄. © nearnights, 출처 13. 2025년 기준 전국 가구당 순자산은 중앙값 기준으로 2.3억원임. 14. 순자산 측면에서 상위 20%인 5분위라고 하더라도, 순 자산은 11억원 정도가 나옴. 15. 순 자산 32억원 이상을 보유해서 강남3구 아파트를 구입할 수 있는 사람이 어떤 사람일까? 궁금해지는 것임. 16. 2026년 5월 9일, 다주택자 양도소득세 중과가 더 이상 유예없이 시행될 예정임. 17. 조정대상지역내 주택을 양도할 경우, (기본세율 45%+가산세 30%p)지방세 110%= 최고 82.5%의 세율이 나옴. 18. 위 숫자는 3주택이상자가 대상이고, 2주택자는 (기본세율 45%+가산세 20%p)지방세 110%로 71.5%가 나옴. 19. 3주택자의 20억짜리 아파트가 40억이 되었다면, 20억의 82.5%인 16.5억원이 양도소득세로 나올수 있게 됨. 20. 5월10일부터 다주택자의 양도소득세율이 20~30%p 오르니, 5월9일까지 다주택자 보유주택이 시장에 나오게 됨. 21. 이런 주택을 사는데 들어가는 돈을 실거래가 34억원 정도 하는 송파구 잠실동의 리센츠아파트 84㎡를 예로 들어봄. 22. 34억원짜리 주택에 주담대는 2억원이 나오니 자기돈 32억원이 있어야 매수를 할 수 있음. © 모모, 출처 OGQ 23. 5월 9일까지 한시적으로 전세를 끼고 매수를 할 수 있는 갭투자가 열림. 24. 다주택자가 현재 전세를 주고 있는 집을 이번기회에 매각할 수 있도록 허용을 하는 것임. 25. 매매가격이 34억원인데, 전세 12억원을 끼고 매수를 하면 22억원이면 매수가 가능함. 26. 다주택자가 매도하는 주택을 전세를 끼고 매수할 수 있는 사람은 무주택자에 한정됨. 27. 최장 2년(2028년 2월 11일)까지 실거주 유예가 가능하기때문에, 다주택자가 내놓는 전세낀집을 갭투자로 매수할 수 있게 됨. © photonavor, 출처 OGQ 28. 문제는 임차계약이 종료되고, 실거주를 해야하는 때임. 29. 임차인 퇴거자금대출은 1억원이 한도라, 결국은 전세금을 다 내주고 들어가야 함. 30. 34억원짜리 집을 전세끼고 22억원에 샀다고 하더라도, 2년안에 나머지 금액을 마련할 수 있어야 하는 것임. 31. 글을 써놓고 보니 2~3개 주택을 보유한 다주택자가 대단한 사람으로 보일것 같음. 32. 이번 다주택자 기준은 본인 기준이 아니라 세대기준임. 33. 본인 뿐만 아니라, 배우자, 세대원이 보유한 주택을 모두 합산해서 다주택 여부를 판단하게 됨. © rladbswk, 출처 34. 아파트만 보는것도 아님. 35. 아파트,빌라,단독주택 뿐만 아니라, 주거용 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권도 주택수에 포함됨. 36. 수도권과 광역시를 제외한 기타지역의 공시가격 3억원이하 주택이 주택수에서 빠지는 정도임. 37. 생각보다 주변에서 많이 보이는 유형이 다주택자임. 한줄 코멘트. 부동산 규제가 복잡해지다보니, 매매는 정말 조심해서 해야할 것 같음. 실거주 위주로 정책이 돌아가니, 서울에서 임차주택 구하기는 점점 힘들어 질 것임. 누가 서울아파트를 샀다는 이야기가 앞으로 들리면 "돈이 정말 많구나" 하고 생각할 것 같음.
(https://blog.naver.com/ranto28/224183984825?fromRss=true&trackingCode=rss)
관련 노트
- [[서울_아파트는_누가_살_수_있을까_feat_양도소득세_소스_2]]
- [[서울_아파트는_누가_살_수_있을까_feat_양도소득세_소스_1]]